楼市限购房子买不了 违约责任算你还是我?

楼市限购房子买不了 违约责任算你还是我?

去年,房价暴涨的时候,总是能看到这样的新闻↓↓↓
楼市限购房子买不了 违约责任算你还是我?
 
而最近全国各地都出台了“史上最严住房限购政策”,新闻就变成这样了↓↓↓
楼市限购房子买不了 违约责任算你还是我?
 
其实对于购房者而言,能买到称心如意的房子是最高兴的事,谁都不想在买房上面发生分歧,
 
但事实上总会遇到买家或者卖家违约等等的各种情况,导致最后房子无法交收,同时使得在违约金上也发生了不少纠纷。那么买房有多少种违约情况,在签署购房合同时违约责任如何计算呢?
 
一、什么情况下购房违约需要承担责任
 
1、签订认购书后,购房者不买房或要求换房,卖房者不卖房或要求换房;
 
2、购房者不按期付款;
 
3、卖房者不按期交房;
 
4、面积变动超过约定幅度;
 
5、新房的房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位
 
6、产权过户手续不全或不能按期办理。
 
二、买方违约,责任怎么算?
 
先来谈谈最近比较火的买房违约潮,其实买方违约的情况责任归属很简单:一手房直接没收定金;二手房的话,合同有约定违约金的按合同条款执行,如果无约定违约金,则买方赔付给卖方双倍定金。
 
注意:双倍定金和违约金只适用其中一种,即赔双倍定金就不能再要求违约金。
 
重点来了,如果因为政策变化而导致我无法购房,那责任又怎么算呢?
 
1、如果因为新政的原因导致首付提高,且买方无力支付提高后的首付款,不算买方违约,买方可以要求解除合同,同时要求卖方退还已付房款。
 
注意:如果卖方不退还已付款,买方起诉卖方,作为买方如果想解除合同拿回已付房款,必须证明确实是因为新政导致的首付款提高而不具备履行能力。
 
2、若合同中明明约定了如果不能贷款,就全款支付,法院是不可能支持买方此类诉求的,所以责任肯定得算买家咯!
 
3、还有一种情况,如果你在买房环节签订合同时,例如约定首付款支付比例为70%,那这种下,即便出了新政,你也不能在买房环节说不买了,这样就算你违约了。
 
因为签订的合同支付比例为70%,新政对你不构成影响。你不能以新政为由无条件要求解除自己的买房合同,如果要解除合同,就需要支付违约金。
 
三、卖方违约,责任怎么算?
 
一般来说,卖家违约情况较为复杂一点,分为新房和二手房两大类。
 
1、买新房时产生的违约金
 
买新房时,签订购房合同后,如果其中一方不按合同履行义务,或者没有不符合合同规定,应该继续履行或者采取措施补救、赔偿损失,在这种情况下需要赔付违约金。
 
下列情况,一般开发商需要赔付违约金:
 
(1)开发商办理证件逾期、交房逾期
 
按照合同规定,开发商需按期办理所有交房手续,并按时交房。如果不是因为不可抗力因素或者购房者原因,开发商无法按时交房将视为逾期交房。
 
(2)开发商擅自变更规划
 
擅自变更规划是很严重的违约行为,一般变更规划的主要是公共设施,室内格局。为了避免这种风险,购房者应将规划写入购房合同的补充协议,并约定较高的违约成本。根据法律规定,开发商擅自变更规划,购房者还可要求退房,并承当房价上涨带来的损失。
 
(3)开发商解除合同
 
开发商如果因自身原因需要解除合同的,属于一般违约情形,这种情况在制式合同中都会做出约定,通常违约金的额度在总房款的15%至25%左右。如果只签了定金协议,则只赔偿双倍定金。
 
2、买二手房产生的违约金
 
二手房违约情况比较多,一方面是受房价波动影响,房价波动会导致买卖双方的心理变化,违约几率增加;另一方面,二手房交易流程复杂,一个环节出了问题,交易可能就无法完成,产生违约。
 
下列情况,卖方需要赔付违约金:
 
(1)一房多卖
 
(2)不按时交房
 
(3)要求涨价
 
(4)直接毁约
 
四、注意风险,减少损失
 
买卖有风险,交易需谨慎。在买房已如此艰难的今天,并读妹提醒你,不管是买房还是卖房,需要注意一下几点:
 
1、交易前核实对方身份
 
(1)卖方是否是房主,是否对所售房产有处分权?
 
(2)卖方是否有完全民事行为能力?
 
(3)买方是否符合限购条件?
 
(4)如需贷款,买方征信记录是否支持贷款审批?
 
2、核实房屋权属
 
(1)房屋是否能够进行交易(目前政策下小产权房不能够作为商品在市场流通)?
 
(2)一人所有还是多人共有?
 
(3)卖方房屋是否有抵押或其他权属纠纷?
 
3、房屋是否已经出租,租期是多久
 
买卖不破租赁,房子买了但租期没到,你是没权利赶走租客的。
 
4、关于户口问题
 
房屋上是否有卖家户口,户口怎么迁出?
 
5、签署正式的房屋买卖合同:应当在房屋买卖合同考虑一下几个因素
 
(1)付款方式及其房屋价款、
 
(2)税费的承担,这个也需要明确。一般说来,税费(有部分政策影响)包括契税、印花税、土地增值税、个人所得税。
 
(3)违约责任、争议解决方式。
 
做好了以上几条,才能为房屋买卖顺利进行提供有力保障,一旦发生纠纷,也能通过法律武器挽回损失!
 
买房真不是买菜,动辄几万,多则几十万的违约金你可能都得赔。买卖讲诚信,维权讲法律,与其事后反悔,不如事前谨慎,三思而后行!
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