大城市房子买不如租?美国人民算了一笔账

大城市房子买不如租?美国人民算了一笔账
大城市房子买不如租?美国人民算了一笔账

北上深房价涨上了天,更多年轻人加入租房大军

去年才经历房价暴涨的北京,最近又一次因为楼市躁动站上了全国舆论的风口浪尖。可能你也看过最近网传的故事:有朋友在北京买房,卖家报价728万,从7点半砍价到夜里11点半,最终以745万成交。

在北京也买不起房的DT君,第一次看到这故事自然是惊出一身冷汗。

北京的房价到底高不高?很多人认为其中存在危险的泡沫。

其中一个关键衡量指标是“售租比”:即用房子的价格除以每个月的租金,计算多少个月能够收回购房成本。这个道理很简单,房子也是一种商品,当被作为投资品的时候,是要靠租金来获利的。

按照国际惯例,售租比在200到300之间是合理范围,也就是差不多靠着租金,能在20年左右收回成本。但在北京却不是这样。北京部分地区的售租比已经达到1000甚至更高,也就是说靠租金要收80年(960个月)才能收回成本,而中国大陆一套房子的产权只有70年。

从北京的售租比来看,房价显然早已偏离合理的轨道,但好在租房市场并没有完全随之而动。这也给了高房价之下的年轻人一个喘息余地:对于DT君这种“无产阶级”来说,虽然买不起房,但租房的租金,咬咬牙还是可以承担的。

和北京的售租比失衡情况类似,上海、深圳等国内一线城市也或多或少存在相同的现象。

年轻人除了租房,似乎也别无选择。而随着越来越多人加入租房大军,未来中国的租房市场一定会更加热闹。但这个市场最终会变成什么样呢?

我们不妨来参考下美国的例子。

相较于中国当前市场的纷繁复杂情况,美国的租房市场更成熟有序。来自加州大学伯克利分校的数据侠Geoff Boeing和Paul Waddell分析了全美1100万条租房数据,详细勘察了美国的租房市场。为我们观察中国市场提供了一些有价值的角度和方向。

分化的美国租房市场:部分内陆州房租直逼纽约

在美国的房屋市场中,租房市场占了相当大的比重。但在实际生活,影响人们做出租房决策的参考价格数据,大多还是来自大型房屋中介商。

虽然这些中介的商业数据很有价值,但是它们常常只关注大型公寓等房型,对小型自住用房考虑较少,而且常常会提供一些不全面的信息。

为了更全面、细致地描述美国的租房市场,Geoff和Paul用Python爬取了分类广告网站Craigslist上1100多万条租房信息,用量化研究的方法分析了美国不同城市租房市场的差异。他们还将爬取的数据与美国住房和城市发展部门(HUD)的官方统计数据进行了相关性比较,交叉验证了数据的可靠性。

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图片说明:Craigslist中美国每平方英尺房屋租金在美国的分布情况,颜色越红代表租金越高。

与人们一般的地理预期相似,在全美范围内,东部和西部沿海城市拥有较高的租金水平,尤其是波士顿-华盛顿沿线以及加州海岸。其他分散的热点地区还有芝加哥、丹佛、西雅图等大城市。

在美国内陆地区,围绕中心城市和地区性城市一般聚集着租金较低的房源。但令人意外的是,其中北达科他州的房租出奇的高,这反映了这个石油产区对租房的潜在需求。事实上,北达科他州的房租中位数在全美是第二高,仅次于纽约。

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图片说明:Craigslist中房租中位数最贵的州排名

如果再进一步细看,不同城市、不同地段房屋租金的分布也十分不同。

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(图片说明:左图为Craigslist中所有415个地区租金概率密度函数,每条线表示一个地区,线的颜色表示租金的高低;右图为Craigslist中最受欢迎的15个大都市租金概率密度函数,线的颜色代表不同的城市。两幅图的横轴都是每平方英尺租金价格,纵轴是密度。)

这两幅彩虹线图表虽然看上去有些凌乱,但是它们反映了一个很重要的发现:

那些租金中位数较低的城市,更容易在低价位出现峰值,且更容易出现多峰值。租金的这种变化趋势在相对疲软的租房市场尤其严重。在底特律,租金水平大都在一个相对集中的区间内分布;但在旧金山,租金分布就要分散得多。这其实也能反映出,旧金山的租房需求比底特律旺盛得多,地段的选择也更多。

在这种情况下,对于美国政府来说,它们推行的“公平市场租金(FMR)”计划,就很难帮到那些真正有改善居住需求的穷人阶层。因为诸如旧金山等地的租金分布太分散了,再考虑到房屋的大小,从数据上很难甄别哪些人是真正有改善租住需求的。

在租房这事上,美国一线城市的居者同样大不易

了解了租金只是数据分析的第一步,租房问题最终还是人的问题。谁在租房?房屋租金是否会对他们的生活带来负担?

Geoff和Paul使用了三个指标来衡量人们对房屋的租住能力:租金收入占比,低于公平市场租金(FMR)的房源占比,以及租住面积。

一般来说,如果租房的租金水平超过了家庭收入的30%,我们就会认为房租已经成为家庭生活的负担了(Rent Burden),会显著影响居民生活质量。

下图展示了基于Craigslist数据得出的美国15个最受欢迎城市的租金收入比情况。

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图片说明:美国15个最受欢迎的大都市中租金的中位数占家庭月收入的比重

美国的几个一线城市:纽约、波士顿、迈阿密、旧金山、洛杉矶都超过了30%的指标。也就是说,在这些城市租房,你需要将更多的收入花在房租上,承受更多的“房租负担”,纽约更是超过了40%。作为世界房价的锚地,纽约的房屋价格和租住价格一直备受关注。

DT君对比北京租房市场的价格,多数情况下还是可以找到占收入1/3左右的房源。比起纽约,北京房租的负担成本并不是非常显著。

为了保障低收入人群的住房需求,美国政府推行了“公平市场租金”(FMR)计划,FMR的标准一般设为该地区房租分布水平的40%。在爬取的数据中,有大概37%的房源房租水平低于该地区的FMR标准,这从侧面印证了数据抓取的可靠性。

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图片说明:美国15个最受欢迎的大都市中,租金等于或低于FMR标准的房源数占比

但是当我们从更微观的视角详细分析时发现,FMR的房源分布也极为不均。

在凤凰城、亚特兰大等城市,这类房源数量极多,有的接近80%;然而在纽约、波士顿等租房负担很高的城市,此类房源又极少,甚至不到10%。对于在大城市的年轻“纽漂”们来说,他们能选择的租房范围,着实不多。

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图片说明:美国15个最受欢迎的大都市中,用1145美元可以租到多大的房子

“住得越来越贵,住得越来越小”是国际化大城市在发展中普遍存在的情况。但是,在不同城市,情况也非常不同。

在美国租房市场上,全国租金中位数是1145美元(约合7882元人民币),租房面积的中位数可以租到90平方米的房子。按照这个标准,在纽约只能租到大概37平方米的房子,但在亚特兰大就可以租到140平米的豪宅。

未来找房,你也许可以参考实时更新的房租地图

为了能够更清晰地看出大都市地区房屋租金的分布情况,Geoff和Paul利用美国人口普查数据计算了在湾区每平方英尺的中位数租金分布,并将结果可视化到了地图上。

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图片说明:美国湾区每平方英尺租金中位数分布情况

旧金山、伯克利和硅谷是地图中租金最贵的地方,东奥克兰和瓦列霍紧随其后。

值得一提的是,虽然图片展示的是一个静态图,但是由于数据来自Craigslist,是可以实时根据爬虫来变动,所以这幅地图可以做成一个动态实时地图。人们能够更加清晰地观察租住信息,及时了解租金是如何变动的。

在研究和分析我们的城市问题时,这种基于海量城市数据的分析方法能够有效、科学地为人们提供一些决策依据和建议。数据侠们从数据搜集入手,首先利用技术手段对海量数据进行了挖掘和收集;然后对数据进行清理、整合,他们还严谨地与美国政府FMR数据进行了交叉验证;接着,他们从国家、城市等不同维度,利用租金收入占比,低于FMR的房源占比,以及租住面积等科学指标对数据进行了分析;最后利用可视化的形式展示了结果和发现。

其实从历史数据来看,楼市火热不仅是北京一座城的故事。

根据万科统计的一份历史数据显示,在全球可以查到的超过20年的房价增速数据中有27个国家和地区,其中绝大多数都经过了长时间的房价繁荣的情况。

在可以预见的未来,帝都的房价可能只会更高,DT君既然买不起房,暂时也就不操买房的心了。参考一下数据侠分析的美国租房市场经验,在帝都找一间舒适的租房,才是一件正事儿。

(注:文中数据图表均来自作者)

备注

数据来源Craigslist。Craigslist是一个在线大型免费分类广告网站,几乎囊括了所有在线房屋租售信息。

数据爬虫主要使用了Python语言,在后续的分析阶段应用了pandas,numpy,matplotlib等包辅助清理数据、完善分析。

原文发表的时间是2016年8月,但数据爬取的时间是2014年5月到7月。该分析主要针对的是当时的美国租房市场。这是因为论文的发表一般具有一定延迟性,仅做参考。

“公平市场租金”主要是针对“房屋选择券”计划而设定的支付标准。这项计划旨在帮助穷人改善居住环境,提供更多的社区机会。公平市场租金的价格一般定在该地区房屋租金分布的40%左右的位置。

原文的摘要已经发布到作者Geoff的博客上,论文原文发布在Journal of Planning Education and Research。

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