王健林曾豪掷7亿买房 如今四大利空罩顶!全球土

    英国伦敦楼市向来被视作全球富翁热衷的资金避风港之一,而近期受4方面利空影响,楼市成交和价格涨幅陷入低迷!

  8月31日全英房屋贷款公布的房价指数显示,8月英国房屋平均价格较7月下跌了0.5%,创2012年7月以来最大跌幅。而伦敦地区跌幅达到0.6%,这是2012伦敦奥运之后最大的单月跌幅。

  如果算上英国最近一年保持在2%以上的通货膨胀率和英镑(对美元)汇率的下跌,英国楼市的实际跌幅要更大!

  据英国《星期日泰晤士报》公布的富豪榜,伦敦吸引了全球近十分之一的亿万富豪定居,共有104位身家在10亿英镑以上的顶级富豪在伦敦置业居住。

  此前2015年中国地产大鳄王健林就曾豪掷8000万英镑(约合7.72亿元)在伦敦肯辛顿区购置豪宅。当时这笔交易中缴纳的印花税都曾创下了英国的历史纪录。

  然而近期受英国印花税上涨、限购、加息和脱欧等利空因素影响,伦敦楼市陷入低迷,成交量大幅下降。

  英国邦瑞房地产发展股份有限公司中国区总裁James Piesse表示,2016年引入新印花税之后,市场交易量明显减少,尤其是中高端房产的销量减少了25%~30%,这导致了近两年来伦敦地区总体房价出现了回调,个别地段的高端房产跌幅达25%。

王健林曾豪掷7亿买房 如今四大利空罩顶!全球土

  (英国房价变化指数;图片来源:BBC)
  利空一:开征额外印花税
  2016年4月,英国财政部宣布开征额外地产印花税,提高幅度约3%,根据房屋总价不同,印花税从0%-12%不等。如投资者购房用于出租或者购买非首套房,则需要额外支付3%的印花税。

  以40万英镑的房产为例,新政之前,如果购房用于出租只需交1万英镑的印花税,但现在要交2.2万英镑,这使得投资者的购房成本大幅增加,同时打击了投机炒房行为。

  英国皇家特许测量师、注册会计师傅士鹏表示,附加印花税的引入严重限制了投机炒房,尤其是炒楼花行为——即买入期房,然后在房子建完前就转手卖出。因为在英国购买期房是根据房屋建造进度来分批付款,在房子建完前转手可以最大限度的减少资金投入。

  利空二:限购
  限购政策也抑制了房价的上涨。据英媒报道,伦敦住宅供不应求的问题由来已久,为了保证当地居民的可以有房可住,今年2月初,伦敦市长萨迪克·汗(Sadiq Khan)宣布最早于今年夏天引入“买房优先权计划”(First Dibs)。根据该项计划,伦敦地区价格低于35万英镑的新建房屋,英国本地购房者将拥有优先购买权,而海外买家则面临3个月的限售期。

  James Piesse解释称,而在伦敦开发房产是一项非常昂贵的工程,许多英国居民都需要通过贷款购房,而银行只会在房屋建筑完成前6个月之内才提供贷款。

  对于开发商来说,建房通常需要3~5年时间,为了保证项目的开支,他们必须拥有足够的流动资金,而获得资金的方法之一就是在把房产投入当地市场之前,先把期房卖给海外买家,以期获得资金回流。

  而伦敦房产61%的海外买家来自亚洲地区,比如中国香港占比28%、新加坡20.1%、马来西亚7.1%、中国内地5.4%。

  假如海外买家被严格限购,那么很多伦敦房产开发项目将无法持续下去。

  利空三:脱欧
  7月底,毕马威(KPMG)在RE-Invest峰会上发布的调查显示,英国“脱欧”已经削弱了投资者对英国的兴趣。毕马威对来自22个国家的75位房产投资者进行了一项调查,这些投资者控制着超过6500亿美元(合4990亿英镑)的房产。

  调查结果显示,51%的投资者希望减少对英国的投资,46%的投资者打算继续保持与此前同水平的投资,只有3%的投资者计划增加投资。

  英国地产经纪公司的John Charcol的资深主管Ray Boulger也表示:短期来看,脱欧的不确定性将会导致伦敦的房价进一步下跌,尤其是那些高估值的房产。

  毕马威的英国主管安迪派尔(Andy Pyle)表示:目前投资者还是相对谨慎的。大多数投资者倾向于长远考虑,他们更关心的是脱欧对英国产生的长期影响。

  利空四:加息
  加息也被视作当前的利空因素之一。瑞银专家William Hughes表示,“当实际利率上升时,会发生什么?最直接的形式就是价格下跌。”

  受美联储进入加息通道影响,2017年11月英国央行十年间首度加息,今年8月再度加息,并暗示今年晚些时候货币政策可能会再次收紧,对楼市造成了进一步的压力。

  有投资客表示,目前每套房的房贷利率在2%~4%之间,目前每年税前的租金收益超过6%,暂时还无需担心还贷问题;假如房贷利率随着英国央行的加息而上升,甚至将来有一天贷款利息超过了租金收益,那我可能不得不做出一些调整。

王健林曾豪掷7亿买房 如今四大利空罩顶!全球土

  (伦敦租金价格创2010年以来最大跌幅图片来源:路透)
  据《金融时报》报道,整体而言,伦敦的市场目前比较低迷,总体交易量下跌6.5%,新建住宅销售额下降超过12%。截至今年7月,伦敦市中心黄金地段的年交易量降至3831笔,为金融危机以来的最低水平,较去年同比下降8.3%。

  遭遇利空或反是抄底机会
  尽管遭遇利空,引发房价调整,但对于伦敦房价的中长期走势,专业人士仍旧表示看好。

  James Piesse 表示,只要不发生重大的金融危机,我相信,我们已经离底部不远了。伦敦房价当前正处于调整周期,未来两年上涨的空间不大。但开发商也意识到了这点,所以短期内他们不会急于开发新项目。

  James Piesse 认为,这就意味着未来3~5年内,伦敦房市供应不足的情况将会加剧。伦敦对地产开发的限制十分严格,城市中许多绿化带都被禁止用于开发房产。伦敦房产的新建速度无法满足市场的需求,这一切都给未来房价上涨提供了动力。

  James Piesse 预计,最多两年后,房价就会重拾上涨趋势。

  而英国咨询公司仲量联行6月中发布的研究报告预测:未来5年(2018~2022年),伦敦中心地区房价预计上扬9.8%,而租金方面,同期预计上涨8.8%。

  值得注意的是,全英房屋贷款协会数据显示,自1973年英国加入欧盟(当时为欧共体)以来,伦敦平均房价从不到1.3万英镑上涨到约47.4万英镑,增长了36倍。上一次大幅调整是在2008年金融危机期间,但自2009年,英国经济触底反弹以来房价几乎又翻了一番。(十字路口)
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